[최경환 후보 청문회] 과연 DTI LTV 풀어서 경제 살릴 수 있나?

최경환 후보자 청문회

7월 8일, 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자의 국회 인사청문회가 열린다. 이번 2기 내각에서 가장 실세 중에 실세이며 박근혜 대통령의 큰 신임을 받고 있는 최경환 후보자가 주목받는 이유 중 하나는 부동산 대출 규제 완화에 대한 의지 때문이다.

최경환 후보는 "한 여름 옷을 한 겨울에 입을 수 없다"는 비유를 이용해서, 현재 꽁꽁 얼어있다고 판단되는 부동산 시장에 온기를 넣기 위해 총부채상환비율(DTI)와 주택담보대출비율(LTV)에 대한 완화를 추진할 계획이라는 것을 밝혔다.

총부채상환비율과 주택담보대출비율

여기서 잠깐 총부채상환비율과 주택담보대출비율 뜻을 알아보자면,

총부채상환비율 DTI(Debt-to-Income Ratio)= 연간 총소득액에서 대출 원리금이 차지하는 비율로, 만약 연봉이 1억원에 대출금이 4000만원이라면 총부채상환비율은 40%가 되는 것이다. 이것은 상환기간이 길수록 대출금액이 증가한다.

주택담보대출비율 LTV(Loan-to-Value Ratio)= 금융기관에서 대출을 해줄 때 담보물 가격에 대한 인정해 주는 금액의 비율로, 만약 2억원 짜리 아파트를 사려고 하는데 주택담보대출비율이 50%라면, 은행에서 이 아파트를 담보로 설정할 때 대출해줄 수 있는 최고 금액이 1억원이라는 뜻이다.

<이미지 출처: 연합뉴스 및 구글 검색>

위 이미지에서 보는 바와 같이 현재 우리나라에서 실행되고 있는 총부채상환비율과 주택담보대출비율이다.

부동산 대출 규제 완화는 득인가 실인가

그렇다면 무엇이 문제가 되는 것인가?

DTI와 LTV는 말그대로 규제이다. 규제는 더 하지 못하도록 막는 것이다. 2008년 글로벌 금융위기 전, 전세계는 부동산 가격의 폭등으로 유래가 없는 상황을 경험했다. 하지만 알고보니 그당시 부동산 호황은 빚으로 쌓은 모래성이었고, 버블이었다. 버블은 곧 꺼지기 마련이다. 그렇게 하여 2008년부터 글로벌 금융위기가 오면서 부동산들의 가격이 폭락을 거듭했다.

미국같은 경우 집이 남아도는데도, 집을 살때 빌린 대출금보다 집의 가격이 더 떨어지고, 이자가 상승함에 따라 대출 원리금이 높아져 상환을 할 수 없는 사람들이 집에서 쫓겨나듯 나와야 했다.

흔히 말하는 서브프라임 모기지 사태의 본질은 무분별한 주택대출로 인해 거품(버블)이 생기고, 이것이 곧 꺼지는 바람에 부동산 시장은 물론 실물 경제에도 영향을 끼쳐 지금까지 저렇게 골골되는 것이다.

그당시 우리나라 역시 자고 나면 뛰는 부동산 가격이 주택 투자자, 투기자 마음을 흔들어 놓았다.

주택을 구입하기 위해서는 처음부터 현금 박치기로 사면 좋겠지만, 대다수의 경우는 금융기관에서 돈을 빌려 집을 산다. 그당시 사람들은 은행에서 돈을 빌려 주택을 구입했으며, 결국 노무현 참여정부는 이 DTI와 LTV 정책을 이용해 부동산 가격 상승 억제에 성공한다.

노무현 정부의 혜안

당시 보수신문들은 이 두 정책과 종부세로 대표되는 세금들을 세금폭탄이라고 매도하며 노무현 정부를 맹공격했었다.

하지만 결과는 2008년 글로벌 금융위기에도 우리나라 부동산 시장은 그렇게 큰 타격이 없었다. 이 LTV와 DTI 정책 때문이었다.

다만, 문제는 그 당시 주택을 구입하면서 금융기관에서 빌린 대출금이 현재 흔히 언론에서 말하는 과도한 가계부채가 된 것이다.

부채는 말그대로 빚이다. 우리나라 아파트를 포함한 많은 주택들은 이 1000조원에 육박하는 빚을 깔고 앉아있다. 만약 부동산 가격의 하락으로 인해 대출금보다 부동산 가격이 하락하면, 집을 팔아도 은행 빚을 못 갚는 상황이 온다.

이를 깡통주택이라고 한다. 그래서 우리나라 경제에서 모든 변수를 고려할 때 가장 우선순위에 두는 것이 이 가계부채이다.

어쨌거나 이번 최경환 후보자가 이 LTV DTI 규제 완화를 실시하고자 한다면, 일시적으로는 부동산 시장에 활기를 돋울 수는 있을 것이다.

하지만 결국 핵심은 사람들이 더 빚을 늘릴 수 있도록 한다는 것이다. 더 빚을 늘려 집을 사라는 것이다.

빚을 점점 늘려가며 부동산 가격이 상승한다면 일시적으로 우리나라 경제에 훈풍이 불 수는 있지만, 부동산 버블이 발생한다면 우리나라 역시 미국처럼 큰 위기를 겪을 수 있다.

일본의 잃어버린 20년의 발단이 부동산 버블로 인한 것임을 명심해야 한다.

소신있는 영국중앙은행 카니 총재

한편 영국에서는 최경환 후보자와 반대의 견해를 가진 사람이 있다고 한다. 바로 마크 카니 영국중앙은행 총재다. 카니 총재는 금융안정보고서 발표와 정책금리 결정 금융통화위원회를 마친 뒤 주택대출에 대한 고강도 규제안을 선보였다고 한다.

이 규제의 핵심은 소득과 비교해서 과도한 대출을 규제하자는 것이다. 세부적으로는 연 소득에 대비하여 4.5배를 넘는 대출이 금융기관 주택대출 자산에서 15%가 넘지 않도록 하는 것이다. 즉 DTI가 50%라면 연소득이 1억원인 사람이 상환기간을 1년으로 설정할 때 5000만원을 대출받을 수 있는데 상환기간을 길게 할수록 대출금은 늘어난다. 하지만 카니 총재는 어쨌거나 연소득에 대비해 4.5배를 넘지 않도록 하겠다는 것이다. 우리나라 DTI보다 더 강한 규제이다.

이러한 배경에는 2008년 금융위기 이후 영국의 주택 시장이 하락했다가 요즘들어 다시 주택 가격이 상승하는 것을 보이고 있고, 가계 소득 대비하여 부채비율이 점점 악화되고 있다는 것이다.

카니 총재는 또다시 2008년처럼 주택가격이 폭락하여 경제가 장기 침체하는 것을 볼 수 없다는 뜻이다. 즉 금융 안정을 위한 보험을 위한 정책인 것이다.

왜 하필 최경환인가?

하지만 최경환 후보자는 우리나라의 경제를 끌어올리기 위해서는 부동산 시장의 회복이 필요하며, 이를 위해서 부동산 대출 규제 완화를 주장하는 것이다.

위에서도 말했다시피 최경환 후보자는 새누리당 국회의원이며, 박근혜 대통령의 최측근인 친박으로 분류되는 사람이다. 위스콘신 대학 경제학 박사 학위를 수여받아 경제에 대해서는 전문가임을 자부하지만, 장관으로 임명되면 '윗분'의 뜻에 따라 행동할 가능성이 높다.

때문에 최경환 후보자를 기획재정부 장관에 내정한 이유일 것이다.

우리나라에서 부동산 문제는 가장 조심히 다뤄야 할 문제이다. 언급했다시피 1000조원이라는 가계부채의 근간이며, 실물경제에 파급효과가 크기 때문에, 역대 장관들은 조심스럽게 부동산 대책이라는 것을 내놔 소심한 성과를 내놓았을 뿐이다.

하지만 부동산 대출 규제 자체를 완화하게 된다면 이야기는 달라지게 된다.

부디, '윗분'의 눈치보다는 소신있게 근본적인 부동산 문제를 해결할 수 있는 정책을 실시할 수 있도록 노력해주길 바란다.